家づくりの応援団長

2021年7月8日

【危険な土地と安全な土地の見分け方】

熱海で大規模な土砂災害が起き
大きな被害が出てしまいました。
一日も早い復旧復興を願うばかりです。

さて、今回の土砂災害が起き
「盛土が崩落した」「盛土が危ない」など
様々なコメントが出されています。

私は土木工事の国家資格も持っているので
コメントの中には「それは違います!」と
思うコメントもあります。

今回の土砂崩落により、
これから土地探しを始める方には
色々不安な事も出てきたはずです。

そこで、今回は「危険な土地と安全な土地の見分け方」
についてお話しします。
少し長くなりますが、最後までご覧くださいね。

 

これから土地を探す方にとって
・どんな土地が良いのか?
・何を比較をして決めれば良いのか?
難しいところですが、
危険な土地は選ばないようにして下さい。

 

では危険な土地とは、どんな土地でしょうか?

もちろん、「盛土が危険」という事ではありません。
誤解があるといけないので最初にお話をしておきます。

では、切土と盛土、どちらの土地の方を選んだら良いのか?
この答えは「切土」です。

ところが、完成した分譲地で
どの区画が切土で、どの区画が盛土かは
不動産会社か工事を担当した人以外は
分からないと思います。

そこで、不動産会社にこんな質問をして下さい。
「切土の宅地を購入希望ですが、どの区画でしょうか?」

この答えが
「分かりません」
「答えられません」
という答えであれば、さらにこんな質問をして下さい。

「では、誰が知っていますか?」

さすがに「誰も知りません」とは言えないはずです。

まずは、宅地の切土・盛土を判別し
後は価格、土地の条件などで選んで下さい。

一般に、盛土は埋めた土がまだ固まっていないので
地盤改良工事が必要な場合が多くなります。
その費用は80万円~120万円程度掛かります。

この費用も土地を購入する際には
キチンとチェックする事をお勧めします。

でも、切土の土地を購入した場合でも
地盤調査をしたら軟弱の場合もあります。

特に軽井沢町の土地は切土でも
地盤改良が必要な土地がたくさんあります。

 

では、危険な土地とは?

不動産会社から「この土地は少し危険です」
という説明があれば、分かりやすいですよね?

でも、「そんな説明はあるはず無い!」
そう思っていませんか?

実は、宅地を販売する時には
不動産会社は「この土地は土砂災害の可能性があります」と
説明する義務があるのです。

もしかしたら、知らない方も多かったかもしれませんね。

私は宅地建物取引士の資格も持っているので
土地の売買の際には、しっかり説明しています。

では、危険な土地はどうやって判別するのか?

それは、ハザードマップです。

各市町村ではハザードマップを作成し
・土砂崩れ警戒地域
・洪水警戒地域
などを、図示しています。

各市町村のハザードマップを参考までに載せておきます。

佐久市
https://www.city.saku.nagano.jp/kurashi/iza/bosai_bohan/bosaimap.files/R2-zeniki.pdf

上田市
https://www.city.ueda.nagano.jp/soshiki/kiki/1434.html

軽井沢町
https://www.town.karuizawa.lg.jp/www/contents/1001000001015/simple/dosyabousaimap-ura.pdf

御代田町
https://www.town.miyota.nagano.jp/miyota_hm/hm.html

などです。

 

この地図の中で
・特別警戒区域(通称 レッドゾーン
・警戒区域(通称 イエローゾーン
は、土地の売買の際には
「この土地は少し危険ですよ」と説明する義務があります。

地図の中で赤と黄色で色分けしているため
レッドゾーン、イエローゾーンと呼んでいます。

専門用語で申し訳ありませんが
「重要事項説明書の中で説明します」

そして、レッドゾーンの土地に関しては
住宅を建築する際には土留め用の擁壁を造るなど
色々な条件が出てきます。

もし、レッドゾーンに建築予定の方は
土留め工事の費用を見込んでおいた方が良いですね。

 

長々書きましたが、
「危険な土地と安全な土地の見分け方」の一例を
お話ししましたが、簡単ではありません。

今回の熱海の土砂崩落も、先ほど説明しました
イエローゾーンやレッドゾーン
で起きた物ではありません。

想定外の場所「違法な盛土」から発生したようです。

そのため、ハザードマップを参考にして土地を選ぶことは大切ですが
大雨などで被害に遭わないために早めの行動が肝心です。

最後に、土砂災害について前兆の現象例がありました。
大雨の際には参考にして下さい。

 

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モデルハウスの見学会を開催します。

エアコン1台で冷房出来る新システムをご覧いただきます。
こちらもご覧くださいね!
https://www.kosodate-ouen.com/blog/supporters/5956/

 

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